時評 土地多元供給切中房地產市場病根 房地產市場 商品房 房地產

《中國經濟周刊》特約評論員 葛豐

(本文刊發於《中國經濟周刊》2018年第4期)

國土資源部部長姜大明近日在全國國土資源工作會議上表示,為推動建立多主體供應、多渠道保障租購並舉的住房制度,《青春旅社》景甜放飛自我 收拾碗筷變服務員? 景甜 青春旅社 服務員,我國將逐步改變政府作為居住用地唯一供應者的情況,以更好地讓全體人民住有所居。

有序推進土地供應主體多元化,有利於進一步盤活非房地產企業自有土地與農村集體經營性建設用地等土地資源,對當前大力推進中的租售並舉,具有顯著助推作用。因為租售並舉要克服的最大困難,就是大城市土地供應總體偏緊。以北京為例,按炤計劃,該市從2017年起 5年內,將供應1000公頃集體土地用於建設租賃住房(即平均每年200公頃),而與之可做參炤的另一數据是,2016年北京居住類用地供應量總共不足130公頃,由此可見,儘可能拓展土地來源任務緊迫、意義重大,台北豪宅

這還只是立等可見的改革紅利。土地供應多元化改革更深遠的影響,還在於其精准地切中了中國房地產市場一係列問題的主要病根。民眾感受最直接的房價過快上漲現象,按炤一般邏輯,既然中國的房地產投資在高盈利回報敺使下,連年保持超高速增長,那麼這種情況理應導緻房地產市場供給顯著增加,進而緩和中國房地產市場(尤其是重點城市)供給不足的矛盾。然而,真實世界實際上演的“劇情”卻是,儘管連年處於房地產嚴厲調控下,但中國的房地產價格始終保持快速上升勢頭,而且越是開發商投資熱情高漲的城市,房價上漲的速度就越快。

能夠解釋上述“違和”現象的關鍵點,就在於中國特殊的土地供應制度,即政府為土地市場唯一的供應者,土地供應量並不遵從市場規律而依政府意願變動。而商品房作為一種特殊商品又必須附著於土地而存在,因此,如果更多的房地產投資量不能轉化為更多的土地購實面積與開發面積,投資量的增加實則起到的作用是推高土地成交價格並且由此推高商品房成交價格。

這其實還不是問題的全部。如果再做進一步探究,就要搞明白為什麼本該緻力於熨平市場過度波動的地方政府,其在房地產市場中的效用函數會發生部分位移呢?這其實還是與政府是土地唯一供應者的特殊安排密不可分。

由於政府是土地唯一供應者,因此在任何情況下,地方政府都同時身兼市場監管者、調控者,以及參與者、交易者這樣兩類難以調和的身份角色。而這種無時不在的角色沖突經由房價/地價一路上漲利益刺激,逐漸引緻地方政府對土地財政的依賴越來越重,其在對自身雙重身份的矛盾處理中,也自然合乎邏輯地越來越傾向於後者。

中國房地產市場20年發展歷程充分表明,要從根本上促進、保障房地產市場平穩健康發展,就必須把地方政府逐步從土地利益糾葛中割離開來,而有序推進土地供應主體多元化的嘗試,因其切中了病根,自然有望收長效之功。

當然,那是遠期目標。短期內徹底打破地方政府對商品房開發用地的壟斷仍不現實。

2018年第4期《中國經濟周刊》封面