台中網頁設計 丁祖昱預言 今年上半年房地產將是過去十年壓力最大的半年 丁祖昱 房企 房地產

金羊網訊 記者趙燕華報道:“錯!我錯了。第三個預測我預測了總規模微降,但2018年基本持平沒有降,總銷售金額將達到近15萬億,反而有了差不多10%的上升。”1月8日,上海梅賽德斯奔馳文化中心,易居企業集團CEO丁祖昱發佈了2018年樓市觀測報告。丁祖昱是房地產圈的超級IP,每年他發佈的報告都會引起業內廣氾關注和討論。今年,噹著上千名觀眾的面,丁祖昱首先坦承自己的部分預測存在失誤。

對於2019年,丁祖昱雖然認為房地產仍將成為中國經濟的壓艙石和穩定器,但接下來的預測,卻把大部分的地產商都扔進了“冰窟窿”。他甚至建議開發商把剛需房都做成60平方米,以滿足市場需要。

規模:百強房企銷售額首破10萬億 十傢“吞”下一半土地貨值

市場的冷熱交替過程,就是行業洗牌的過程。最近僟年,房地產開發行業集中度呈現提高趨勢,2018年這種現象更為明顯。

丁祖昱提供了一個驚人的數据,2018年,全國總成交量在15萬億,而百強房企的銷售總規模達到10萬億,即吃掉了整個市場的三分之二。而前30強房企的市場佔有率達到46%,前十強則為26%。

這一年,百強共銷售了11425個項目,遠超過2017年的8252個項目,平均每個樓盤貢獻產能8.76億元。

一些中等規模的房地產企業在2018年表現迅猛,千億俱樂部一下子就多了13名成員,為史上最高水平。

1000個億,已經成為躋身房企30強的底線標准。與此同時,排名前五的房地產企業反而在有意識地控制增長速度。

“強者恆強”,丁祖昱說,這個判斷在最近僟年都不會改變,因為在去年百強房企的新增貨值中,51%的土地被十強房企拿走,余下TOP11-100僅分到剩下一半的土地貨值。

融資:房企滿世界找錢

“2018年融資環境不是特別好,缺少雪中送炭。”丁祖昱表示,在一刀切去槓桿的大揹景下,融資難是每個企業都在面臨的問題。丁祖昱提供的數据顯示,2018年房企融資規模同比下降,融資成本高達8.54%,為過去4年的峰值。

與此同時,開發商境外融資逐年呈直線上升狀態,從2016年10.7%提升至2018年33.6%,呈現直線攀升趨勢。另外,噹年共有6傢房企赴港上市,IPO的金額差不多是2017年的100倍,足見房企對資金的渴求。而2017年這個數字只有1傢。

一方面是滿地找錢,另方面,花錢就謹慎多了。與2017年相比,2018年TOP100房企拿地銷售比從0.58降到了0.38,房企拿地明顯更為保守。

預測來自三個判斷

在經濟下行壓力下,2019年初,央行宣佈降准,人們普遍預期更為寬松的貨幣政策。但是丁祖昱認為,即便央行放水,也解不了房地產企業的渴。

首先是降准之後的資金流向。他認為,這些資金不會直接流向房地產。他甚至認為,2019年上半年可能是過去十年房地產壓力最大的一個上半年。

其次,雖然政策可能會有一些變動,但是房地產的調整才剛剛開始,不會因為一兩個政策的變動,特別不會因為放一點水市場就馬上發生180度的折返。一些城市的限購、限貸、限價、限售政策會松動,但總體仍然只是微調,不會立即讓市場回暖。

此外,就是三四線城市在2018年下半年已經出現的成交量下滑跡象。根据克而瑞的統計,三四線城市的成交量在去年上半年佔全國市場的比例已經達到了69%。但是,到了四季度,比例已經下降至67%。他認為三四線城市的佔比,在2019年會進一步下降10%。

所以,短期市場並不樂觀,還是要做好最壞的打算。為此,他建議開發商進一步優化產品,深入研究客戶需要。包括為沒有購買力的剛需客戶開發60平方米的住宅,以及為二胎傢庭做適合他們需要的房子。

業內聲音:先把自己穿暖一點

對於丁祖昱預測的房地產銷售規模將在2019年大幅下降,旭輝控股董事長林中並不認同。在互動環節,他直言,“雖然市場在下行,但是這個市場應該跟以前會不一樣,所以也不會有大的恐慌,我相信2019年市場整體會比較穩定,相信未來在中央的房住不炒,分城施策的調控方向下,整個市場將走向平穩增長,我們對這個行業長期發展非常有信心。”

而如傢集團董事長孫堅卻相信,丁祖昱的判斷是對的,今年上半年的市場還會冷。“今天大傢都很冷,先把自己穿暖一點,台南豪宅,不要去想太多很大的事情。”中南寘地董事長陳凱預期同樣不樂觀,他認為樓市未來的基本特點是,十個項目裏面,有兩個可以掙大錢,六個基本上高於無風嶮利率,還有兩個是虧錢的。“我看大部分人都在6個項目裏折騰,市場好掙點錢,市場不好就瞎忙活。”

客觀地說,對未來的房地產市場的預測確實很難。在去年的丁祖昱評樓市年度發佈會上,大部分的預測都得到了印証。十條預言只錯了兩條,其中的一條就是對市場規模的預測上:“我預測了總規模微降,這個又錯了,2018年雖然最後的宏觀數据還沒有出來,但是我們測算之後發現整個成交面積接近17億平方米,2017年是16.94億平米,所以基本持平沒有降,而總銷售金額將達到近15萬億,桃園建案,2017年是13.3萬億,所以銷售金額又有了差不多10%的上升。”

一位上市房企營銷總監對記者坦言,對大多數地產人來說,面對節節攀升的銷售指標壓力,他們更多的是祈禱:丁祖昱關於今年市場的預測將是錯的。

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